Три этапа развития столичного рынка недвижимости. Грядет четвертый 28.06.2022

Рынок жилой недвижимости в Молдове входит в новый этап развития. Как и любая отрасль, он, конечно же, подвержен влиянию внешних обстоятельств, но у рынка недвижимости есть своя, особенная линия развития. 

Начнем с того, что со второй половины 90-х и в 2000-х годах Молдова начала строить новые дома. Новые – значит, отличающиеся от советской застройки; не только фасадом, но и площадями. Застройщики удовлетворяли спрос на большое, просторное жилье, прежде всего, в центре столицы. Спрос создавался новыми экономическими реалиями, началом развития бизнеса, появлением нового класса покупателей, которые по менталитету хотели жить в центре, но в просторной квартире площадью 90 - 120 кв м и, с гарантированной парковкой или подземным гаражом. И действительно, цены на такое жилье были, скажем прямо, не для среднего класса.

Тенденция больших площадей и условного центра столицы окончилась после мирового экономического кризиса 2008 года, который до Молдовы докатился только к 2010-му. 
 

Рынок ощутил насыщенность больших площадей и резкое снижение спроса. Большие квартиры стало сложно продавать. Можно сказать, что на несколько лет рынок остановился. 

Понадобилось время для понимания и для того, чтобы застройщики в рамках проектных возможностей начали перекраивать проекты квартир, делая из 5-комнатных две, а то и три малогабаритные квартиры. Ориентир, скажем так, на рядового покупателя с относительно скромными возможностями перевел стройки во все районы города, где земля дешевле, а значит, и себестоимость жилья ниже. 

Примерно с середины 2010-х малогабаритные квартиры появились в продаже, расширяя ассортимент жилья для среднего покупателя. К этому времени и банковская система под рекомендациями Нацбанка понемногу начала выдавать среднесрочные и долгосрочные кредиты, - тогда еще дорого, но спрос на них, тем не менее, был. А с весны 2018 года, когда правительство запустило программу Prima Casa (Первый дом), оживление рынка было не заметно только слепому. Даже семьи, которые считали, что до конца жизни будут жить в арендованных квартирах, стали присматриваться к новым, относительно доступным возможностям ипотеки. 

Рынок застройщиков тоже сильно перестроился. Кроме определенных движений среди местных инвесторов, на наш рынок понемногу стали заходить иностранные. В строительство жилья в Кишиневе теми или иными способами инвестировали предприниматели, прежде всего, из Украины. Причем, нередко вкладывались они «бартером», например, в обмен на стройматериалы получали готовое жилье.

Застройщики в погоне за прибылью не считались ни с чем. Из-за отсутствия в Кишиневе генерального плана строительства («спасибо» всем генеральным примарам) в столице применяется точечная застройка. Дома строятся на бывших детских площадках, бывших стадионах, бывших скверах. Под новострой отбираются любые возможные места, вокруг которых есть инфраструктура (детские сады, школы, поликлиники, магазины). При наличии генплана город бы не позволил ни одному застройщику возвести многоэтажку там, где нет соответствующей пропускной способности поликлиники, образовательных учреждений, дорог, парковочных мест и пр. Поэтому застройщики сильно на напрягались на создание хоть какой-то новой инфраструктуры, втискивая 20-этажку между пятиэтажными «хрущевками», выжимая прибыль из каждого кирпича. Из-за этого с каждым годом в городе становится все сложнее жить и дышать.

Но большинство новостроек последних лет – это все те же малогабаритные квартиры, рассчитанные на масс-маркет, где 3-комнатная может иметь всего 60 кв. м. Многоэтажное элитное жилье почти не строится. Те, кто мог бы в нем жить, предпочитают частный сектор. А цены на индивидуальные дома в черте города растут с каждым годом и в периоды кризиса практически не снижались. 

Говоря об эволюции рынка недвижимости Молдовы, надо вернуться в 2005-2008 гг. Тогда, еще до того, как ипотека стала массовой, были предприняты попытки создать пригороды-сателлиты. Это не дачные поселки – это готовые загородные «микрорайоны», построенное по одному-трем типовым проектам, унифицированных в дизайне. К таким поселкам пристраивается инфраструктура, вплоть до поликлиник и частной охраны. Такое решение, основанное на мировом опыте, предлагалось как раз той категории покупателей, которые хотели бы из задыхающегося центра города, из своих больших квартир и разношерстных соседей, перебраться в тихий пригород с современной, новой инфраструктурой, где «подбираются» соседи и по социальному статусу. Правда, мировой кризис, который не обошел Молдову, внес свои коррективы в эти планы, такие городки так и не были построены, а один из коммерческих банков, активно продвигавший подобный проект, даже поплатился лицензией. 

Но вернемся наше время. Пандемия обозначила новый этап развития рынка недвижимости. Цены сначала стабилизировались, затем пошли вверх. Карантин выявил для многих необходимость изменения жилищных условий, а отложенный спрос и накачивание населения деньгами и пособиями в Европе привело к росту спроса и цен. Эта же тенденция коснулась и Молдовы, даже на фоне «заморозки рынка» в первый год пандемии, застройщики активно продолжали строить. 

Строительство нового жилья за последние три года в целом, выглядела достаточно ровно, даже несмотря на пандемию. Рост объемов строительства на 12,8% в 2019 году, на 11,8% в 2020 году сменился падением всего на 0,3% в 2021 году, то есть фактически сохранился на уровне предыдущего года.

В 2021 году отложенный из-за пандемии спрос «взорвал» рынок недвижимости, что повлекло за собой резкий рост цен. К концу года средняя стоимость квадратного метра дошла до 1000 евро. Таким образом, за 5-7 лет стоимость метра выросла почти в два раза! Причем, если раньше вторичное жилье уступало в цене новострою, в прошлом году цены выровнялись. Наибольшим спросом пользуются все те же малогабаритные квартиры, в которых пространство визуально расширяется за счет отсутствия дополнительных перегородок. Кто-то из покупателей решает свои жилищные проблемы, но не мало и тех, кто видит в рынке инвестиционную составляющую. 

Нынешний 2022 год вообще нетипичный. И если январь традиционно является малоактивным месяцем (большинство сделок покупатели и продавцы стремятся закрыть к концу года) февраль не позволил сильно раскачаться. А с началом военных действий в соседней стране ситуация изменилась кардинально. Очевидно, что поток беженцев сделал спрос на жилье огромным, особенно подорожала аренда. И.… практически исчезло предложение квартир на продажу. На аренде сейчас можно весьма неплохо заработать, а когда ситуация нормализуется, можно подумать и о продаже. Рынок замер. Риелторы говорят, что осуществляются редкие, часто вынужденные сделки по покупке-продаже, а говорить об активности, наблюдавшейся в конце 2021 года, вообще не приходится. 

Шок испытывают и застройщики. Стоимость стройматериалов по объективным причинам выросла вдвое. Те, кто успел поднять «коробку» вполне может завершить объект, а тот, кто застрял на уровне котлована, по всей видимости, застрял надолго. Темпы строительства снизились, предложения к продаже – дефицитны. Редко появляющиеся в продаже однокомнатные квартиры, уходят как горячие пирожки. Цены по ним уже доходят до 1100 евро за квадрат. Дальнейшее повышение цен неизбежно, вопрос лишь в том, на каком уровне они остановятся. А вторичный рынок, однажды догнав по цене новострой, отставать уже не будет.

Но и эта ситуация когда-нибудь нормализуется. В городе дышать уже нечем не только физически, но и из-за дефицита инфраструктуры. Активно строятся дома в пригородах, в которые еще пять лет назад было не затащить покупателя. И мало кто из застройщиков готовит к продаже крупногабаритные квартиры. Времена больших квартир в новостройках остались в 20-летнем прошлом. 

В ближайшие годы следует ожидать новой перезагрузки рынка столичной недвижимости. Уже объявлены проекты, которые не удалось реализовать в 2006-2008 гг. по строительству вип-городков. И они, при хорошей инфраструктуре, будут пользоваться повышенным спросом. При современных способах и технологиях строительства 2-3-х этажных коттеджей, их себестоимость будет ненамного выше квартир в новостройке в черте города. 

Когда такие поселки будут сданы в эксплуатацию, произойдет разделение общества, как это много лет назад произошло в Западной Европе и США. Дойдет и до того, что приобрести домик в таком сообществе можно будет только с согласия соседей. Такова природа человеческая и опыт, который рано или поздно будет перенят и в Молдове.

Дома в таких поселках будут существенно дороже квартир, но и существенно дешевле индивидуальных домов в черте города. В их цену войдет строительство инфраструктуры, чего нет в точечной застройке многоэтажками. Застройщики, которые выдержат кризис, стоит одному из них реализовать такой проект, ринутся скупать землю вокруг Кишинева и вип-поселки будут расти как грибы после дождя. 

Это, кстати, может быть и инструментом для инвестиций. Недвижимость – один из немногих инструментов для сохранения средств, поэтому и спрос на жилье в Кишиневе остается высоким. Помимо квартир, домов и коттеджей в Молдове, многие инвесторы стали присматриваться к Румынии, в частности, к Яссам. Цены на недвижимость у нас почти сравнялись, а Яссы – это уже Евросоюз в ближайшей доступности. Раньше это поняли застройщики: уже несколько молдавских компаний возводят в этом городе новостройки. Среди покупателей – не только жители Румынии, но и молдавские инвесторы.

Перезагрузка рынка – не за горами. Но при этом хочется надеяться, что столичные власти наконец-то утвердят генеральный план строительства Кишинева, и точечная застройка - элемент развивающегося капитализма, как вещевые рынки и безобразные киоски торговли - уйдут в прошлое. //26.06.2022 - InfoMarket.