Țările europene aflate în bulă imobiliară. Care e situația în România
Prețurile locuințelor în UE au crescut mai rapid decât veniturile în ultimul deceniu și, împreună cu creșterea recentă a ratelor ipotecare, au redus accesibilitatea la achiziție, arată un raport al Comisiei Europene, publicat recent.
Chiriile pentru contractele existente au crescut mai lent decât prețurile locuințelor, dar cele pentru contractele noi au crescut vertiginos, reducând accesibilitatea pentru noii chiriași.
Cererea de locuințe este determinată de venituri, avere, demografie și condițiile ipotecare, arată Raportul. Presiuni suplimentare asupra cererii provin din urbanizare, migrație, schimbarea structurilor familiale, cererea din partea investitorilor instituționali și extinderea închirierilor pe termen scurt.
În ultimul deceniu, prețurile locuințelor din UE aproape s-au triplat în termeni nominali în unele state. Mai întâi a existat o creștere accentuată înaintea crizei financiare globale din 2008, urmată de o corecție. În unele state, prețurile au scăzut puternic, iar gospodăriile îndatorate s-au confruntat cu dificultăți. După 2014, creșterea s-a reluat și s-a accelerat în timpul pandemiei, fără însă o creștere similară a îndatorării. Din 2022, creșterea s-a temperat, deoarece dobânzile mai ridicate au făcut creditele ipotecare mai scumpe și au redus cererea, dar din 2024 prețurile au început din nou să urce, impulsionate de factori structurali neschimbați.
Creșterea prețurilor locuințelor a depășit creșterea veniturilor, punând presiune asupra accesibilității locuințelor. Deși majorarea prețurilor nu este problematică dacă reflectă capacitatea gospodăriilor de a plăti, în ultimii zece ani prețurile au crescut în medie cu 10% mai repede decât veniturile. Piețele de închiriere slab dezvoltate și costurile ridicate ale chiriilor accentuează problema, în special în capitale, unde stocul de locuințe sociale s-a redus.
Cererea este impulsionată de venituri, avere și accesul la credite ipotecare. Gospodăriile mai bogate și investitorii joacă un rol tot mai mare, achiziționând locuințe pentru venituri din chirii sau câștiguri de capital. Factorii demografici – urbanizarea, migrația, transformările familiale – sporesc presiunea în orașe. De asemenea, schimbarea preferințelor cumpărătorilor, creșterea închirierilor pe termen scurt și investițiile instituționale amplifică cererea, iar riscurile climatice încep să fie incluse în prețuri, notează autorii documentului.
Oferta de locuințe noi nu a ținut pasul cu cererea. Construcțiile se confruntă cu bariere de reglementare, lipsă de forță de muncă și productivitate scăzută, în timp ce renovările (inclusiv pentru eficiență energetică) au fost prioritizate.
Creșterea prețurilor nu este, în sine, problematică dacă reflectă capacitatea financiară a gospodăriilor de a plăti pentru locuințe. Indicatorul „preț–venit” (price-to-income ratio) compară evoluția prețurilor locuințelor cu evoluția veniturilor disponibile ale gospodăriilor și reprezintă o măsură a accesibilității achiziției unei locuințe.
Țările în care raportul preț–venit a crescut cel mai mult
Există diferențe considerabile între țări în privința modificării accesibilității.
După ce se ține cont de venituri, cele mai puternice creșteri ale raportului preț–venit din ultimul deceniu nu se mai concentrează doar în Europa Centrală și de Est, ci apar într-un tablou geografic mixt.
Țările în care acest raport a crescut cel mai mult sunt: Portugalia, Țările de Jos, Ungaria, Luxemburg, Irlanda, Cehia și Austria, unde prețurile locuințelor sunt cu peste 20% mai mari față de venituri decât în urmă cu un deceniu.
În schimb, România, Cipru și Finlanda au înregistrat o scădere a raportului preț–venit după 2014, adică veniturile au crescut mai repede decât prețurile locuințelor.
Această tendință este chiar mai evidentă dacă se compară cu anul 2007, în special pentru țările din Europa Centrală și de Est (precum Bulgaria, Letonia, Polonia și Lituania), unde veniturile gospodăriilor au crescut rapid, odată cu convergența economică, atenuând presiunea asupra accesibilității.
Prin urmare, creșterea puternică a prețurilor nominale nu se traduce automat într-o pierdere echivalentă de accesibilitate, deoarece veniturile și nivelul general al prețurilor au crescut și ele.
Totuși, situația diferă puternic între grupurile de venit și categoriile de vârstă: gospodăriile cu venituri mai mici și tinerii sunt cei mai afectați, deoarece creșterile lor salariale sunt mai lente și depind mai mult de credit ipotecar pentru a cumpăra o locuință.
Creșterea prețurilor locuințelor poate avea efecte macroeconomice destabilizatoare atunci când este excesivă, dar poate și tempera creșterea economică. Prețurile locuințelor sunt importante atât din motive sociale, cât și economice.
Pentru a evalua dacă prețurile locuințelor sunt excesiv de ridicate, Comisia Europeană utilizează două repere de analiză și un model de evaluare. Cele două repere se bazează pe mediile pe termen lung ale raporturilor preț–venit și preț–chirie. Pentru a estima deviațiile de la valoarea de echilibru („gaps”), aceste raporturi sunt comparate cu mediile lor istorice. Scopul este de a verifica dacă creșterea prețurilor depășește creșterea veniturilor într-o măsură care ar putea face locuințele inaccesibile și de a compara prețurile cu costul efectiv al utilizării locuinței („user cost of housing”).
Aceste repere sunt intuitive și sunt utilizate pe scară largă de băncile centrale și organizațiile internaționale pentru a evalua caracterul adecvat sau riscurile ascunse ale tendințelor de pe piața imobiliară.
În plus, modelul de evaluare al Comisiei folosește o abordare econometrică bazată pe analiza de cointegrare pentru a determina dacă prețurile locuințelor sunt supraevaluate sau subevaluate. Modelul ia în calcul o varietate de factori determinanți ai prețurilor — precum nivelul veniturilor, costurile de construcție, condițiile de creditare și factorii demografici — și este calibrat separat pentru fiecare țară. Scopul modelului nu este de a stabili o „valoare corectă” pentru consumatori, ci de a evalua în ce măsură prețurile sunt aliniate cu fundamentele economice, pentru a aprecia riscul unei corecții viitoare.
Prețurile locuințelor au scăzut cel mai mult în țările unde acestea erau cele mai supraevaluate
Totuși, o evaluare excesivă nu garantează neapărat o scădere a prețurilor, mai ales dacă există un decalaj structural între cerere și ofertă.
Rezultatele arată că cele mai mari scăderi de preț s-au produs în țările cu cele mai ridicate niveluri de supraevaluare sau cu cel mai mare grad de îndatorare de exemplu, Luxemburg și Suedia, unde prețurile reale au scăzut cu 15–20% între 2022 și 2024.
Scăderi notabile au fost înregistrate și în Germania, Franța, Slovacia, Austria și Cehia, toate fiind considerate supraevaluate la începutul ciclului de majorare a dobânzilor.
La sfârșitul anului 2024, prețurile locuințelor au rămas supraevaluate în multe state membre ale UE, în ciuda reducerii recente a decalajelor de evaluare. Conform celor mai noi date disponibile, Comisia estimează că supraevaluarea cea mai mare se înregistrează în Portugalia, unde prețurile sunt cu circa 35% peste nivelurile fundamentale. Este singura țară în care supraevaluarea a continuat să crească în 2024.
În alte țări – Luxemburg, Țările de Jos, Austria, Grecia, Cehia, Suedia și Letonia – locuințele sunt supraevaluate cu 10–20%, deși acest decalaj s-a redus în toate aceste cazuri, cu excepția Țărilor de Jos.
hotnews.ro
