Reevaluarea imobilelor: de ce scăderea ratei nu garantează menținerea impozitului la nivelul anterior

Începând cu 1 ianuarie 2027, în Moldova se preconizează aplicarea unei noi valori cadastrale a imobilelor. În cazul apartamentelor, aceasta este, în medie, de aproximativ trei ori mai mare decât valorile stabilite în urmă cu aproximativ 20 de ani. Autoritățile subliniază că reevaluarea nu înseamnă automat o creștere corespunzătoare a impozitului, întrucât suma finală de plată depinde și de cota stabilită de consiliul local. Din punct de vedere formal, acest lucru este corect. Cu toate acestea, pentru a menține suma actuală, municipalitățile vor trebui să reducă cotele aproape proporțional cu creșterea valorii imobilelor.

Reevaluarea a vizat aproximativ 6 milioane de obiecte imobiliare. Apartamentele, casele individuale din orașe, garajele, imobilele comerciale și industriale au primit o valoare actualizată. Au fost evaluate, de asemenea, proprietăți care nu aveau anterior o valoare oficială, inclusiv case rurale și terenuri agricole.

Lucrările au fost realizate de Agenția de Geodezie, Cartografie și Cadastru (AGCC) și de Instituția Publică „Cadastrul Bunurilor Imobile” (IPCBI). Ultima evaluare generală a fost efectuată în perioada 2004–2011. De atunci, prețurile imobiliare s-au modificat semnificativ, în timp ce impozitele au continuat, în multe cazuri, să fie calculate pe baza unor date cadastrale învechite.

Pentru reevaluare au fost elaborate opt modele. Este vorba despre o evaluare de masă, nu despre o evaluare individuală de piață a fiecărui obiect: calculul se bazează pe categoria imobilului, amplasamentul acestuia și caracteristicile tehnice înregistrate. Prin urmare, noua valoare cadastrală poate să difere de prețul la care un anumit apartament sau o anumită casă poate fi vândut(ă) în realitate.

Rezultatele preliminare au fost supuse dezbaterii publice. Proprietarii au depus 7 429 de contestații. Dintre acestea, 52,3% se refereau la caracteristicile tehnice ale imobilelor, inclusiv suprafața și prezența rețelelor de utilități, iar 44,9% – la componentele modelului de evaluare. Cele mai multe contestații au venit din partea proprietarilor de apartamente, iar un număr puțin mai mic – din partea proprietarilor de case din mediul urban și rural.

Prin intermediul platformei geodata.gov.md au fost depuse 74% dintre contestații, restul de 26% fiind transmise prin alte mijloace electronice sau pe suport de hârtie. AGCC și IPCBI trebuie să analizeze contestațiile, să efectueze modificările necesare și să stabilească definitiv valoarea imobilelor. Abia după aceea, rezultatele vor fi aprobate.

Impozitul se calculează după o formulă simplă: valoarea oficială a imobilului se înmulțește cu cota. Valoarea este stabilită de stat, iar cota este aprobată anual de consiliul local, în limitele prevăzute de lege. În prezent, prima parte a acestei formule suferă modificări semnificative. Încă nu se știe cum va arăta a doua parte.

AGCC oferă exemplul unui apartament din Chișinău, pentru care impozitul, calculat pe baza vechii valori și a cotei actuale de 0,185%, se ridică la 687 de lei. Dacă se aplică la valoarea actualizată cota minimă prevăzută de normele în vigoare, de 0,05%, plata va fi de 555 de lei.

Însă cota de 0,05% nu a fost încă aprobată de Consiliul Municipal din Chișinău pentru anul 2027. Acesta este doar un calcul care ilustrează scenariul cel mai favorabil pentru proprietar în cadrul limitelor legislative actuale.

Calculele din același exemplu arată cât de mult trebuie redusă rata. Pentru a menține impozitul la nivelul de 687 de lei, rata va trebui redusă de la 0,185% la aproximativ 0,062%, adică aproape de trei ori mai puțin. La o cotă de 0,1%, plata se va ridica la aproximativ 1.110 lei și va crește cu aproximativ 62%. La o cotă de 0,12%, aceasta va ajunge la 1.332 lei — cu aproape 94% mai mult decât nivelul actual. Aceasta nu este o previziune a deciziilor viitoare, ci o ilustrare a modului în care o reducere parțială a cotei poate fi însoțită de o creștere semnificativă a impozitului.

Autoritățile locale au un stimulent financiar să nu reducă rata în așa măsură încât să neutralizeze complet reevaluarea. Impozitul pe proprietate imobiliară se varsă în bugetele locale, iar creșterea bazei de impozitare permite obținerea de venituri suplimentare chiar și la o cotă mai mică. Legea nu obligă consiliile municipale să mențină plata fiecărui proprietar la nivelul anterior.

În același timp, o creștere bruscă va crea o povară suplimentară asupra populației și a mediului de afaceri și va reprezenta o decizie delicată pentru autoritățile locale. Prin urmare, este foarte posibilă o variantă intermediară: ratele vor fi reduse, dar nu aproape de trei ori. În acest caz, impozitul va crește pentru mulți proprietari, deși amploarea majorării va varia în funcție de localitate și de imobilul respectiv.

Normele pentru anul 2027 nu sunt încă definitive. Proiectul de politică fiscală prevede limitarea anumitor impozite locale, inclusiv a impozitului pe proprietate imobiliară. Până când aceste propuneri nu vor fi adoptate, nu se pot cunoaște nici limitele finale în cadrul cărora consiliile locale vor putea stabili cotele.

În orice caz, rezultatul nu va fi același pentru toți. Creșterea de trei ori a valorii cadastrale a apartamentelor reprezintă o medie. Un imobil își poate dubla valoarea conform evaluării cadastrale, iar altul o poate multiplica de patru ori. Chiar și o cotă unică redusă va redistribui povara între cartiere, categoriile de imobile și proprietarii individuali.

Pentru proprietarii de magazine, birouri, depozite și spații de producție, creșterea impozitului va reprezenta o cheltuială suplimentară. O parte din costuri poate fi transferată chiriașilor, dar acest lucru va depinde de condițiile contractelor, de cererea de spații și de situația de pe piață.

Reevaluarea poate influența și impozitul pe avere. Conform legislației în vigoare, acesta este plătit de persoanele fizice ale căror imobile de locuit, fără a se lua în calcul terenul, au o suprafață totală de cel puțin 120 mp și o valoare estimată de cel puțin 200 de salarii medii lunare prognozate la nivelul economiei. În 2026, salariul mediu lunar prognozat este de 17 400 de lei; înmulțim această sumă cu 200 și obținem un prag de valoare de 3,48 milioane de lei. În 2027, suma se va modifica după aprobarea noii valori a salariului previzionat. După actualizarea valorii cadastrale, unii deținători de proprietăți de mari dimensiuni ar putea depăși pragul stabilit.

Cu toate acestea, proiectul de politică fiscală pentru 2027 propune modificarea și a acestui mecanism: majorarea pragului valoric până la echivalentul a 500.000 de euro și aplicarea cotei de 1% doar asupra sumei care depășește acest prag. Propunerea nu a devenit încă lege, prin urmare nu se poate stabili în avans cercul contribuabililor la impozitul pe avere pe baza noilor valori cadastrale.

Impozitul final pe proprietăți imobiliare va depinde de valoarea aprobată a imobilului, de cota stabilită de consiliul local, de legislația națională pentru anul 2027 și de scutirile aplicabile. Prin urmare, afirmația conform căreia reevaluarea în sine nu majorează impozitul este corectă din punct de vedere juridic, dar incompletă din punct de vedere economic.

Statul actualizează semnificativ baza de impozitare, iar municipalitățile vor trebui să decidă în ce măsură vor compensa această creștere prin reducerea cotelor. Dacă reducerea se va dovedi doar parțială, actualizarea tehnică a cadastrului va duce, de fapt, la o creștere a plăților pentru o parte semnificativă a proprietarilor. // 31.07.2026 – InfoMarket.