Începând cu anul 2027, în Moldova vor intra în vigoare noi reguli privind impozitarea veniturilor obținute din vânzarea imobilelor. Pentru proprietarii unei singure locuințe se simplifică procedura de obținere a scutirii fiscale, iar cheltuielile cu reparațiile vor putea fi luate în calcul la stabilirea venitului impozabil. Cu toate acestea, în același timp, statul abrogă mecanismul actual, conform căruia doar jumătate din câștigul de capital este impozitat. Drept urmare, pentru unii proprietari, vânzarea imobilelor va deveni mai avantajoasă, în timp ce pentru alții sarcina fiscală s-ar putea dubla. Modificările sunt prevăzute în Legea nr. 247 din 22 octombrie 2026.
În Moldova, impozitul la vânzarea imobilelor nu se aplică întregii sume a tranzacției, ci asupra diferenței pozitive dintre valoarea de vânzare și valoarea fiscală a bunului. Până la sfârșitul anului 2026, în venitul impozabil se include doar 50% din câștigul de capital, la care se aplică o cotă de impozit pe venit de 12%. Astfel, sarcina fiscală efectivă reprezintă 6% din câștig.
De exemplu, dacă un apartament a fost achiziționat cu 600.000 de lei și vândut cu 1 milion de lei, câștigul de capital este de 400.000 de lei, iar impozitul – de 24.000 de lei. În același timp, vânzarea locuinței principale este scutită de impozitare, cu respectarea condițiilor prevăzute de lege.
Tocmai definirea locuinței principale a creat dificultăți pentru o lungă perioadă de timp. Pentru a beneficia de scutirea de impozit, era necesar să deții imobilul de cel puțin trei ani și să ai domiciliul sau reședința înregistrată la adresa respectivă pe durata perioadei stabilite. Prin urmare, o persoană putea locui ani de zile în propriul apartament, dar, din cauza lipsei înregistrării la această adresă, putea pierde beneficiul fiscal.
Începând cu 1 ianuarie 2027, criteriile se vor modifica. Scutirea va fi disponibilă dacă se îndeplinește una dintre cele două condiții alternative: locuința a fost utilizată ca domiciliu înregistrat pe parcursul perioadei stabilite de trei ani sau a fost singura locuință a proprietarului în ultimii trei ani înainte de vânzare. Acest lucru va permite eliminarea situațiilor în care lipsa înregistrării la adresa respectivă împiedica scutirea de impozit.
A doua problemă se referă la cheltuielile de renovare. Încă din august 2020, Serviciul Fiscal de Stat a precizat că, Codul Fiscal nu prevede ajustarea valorii inițiale a imobilului achiziționat în funcție de investițiile ulterioare în îmbunătățirea acestuia. Ca urmare, creșterea impozabilă a capitalului putea depăși beneficiul economic real al proprietarului.
Începând cu anul 2027, se va permite majorarea valorii fiscale a imobilului cu suma cheltuielilor confirmate pentru reparații. Pentru aceasta vor fi necesare facturi fiscale și documente de plată. Cu toate acestea, mulți proprietari, în special cei care au efectuat reparații cu câțiva ani în urmă apelând la meseriași privați, nu dispun de astfel de documente. Prin urmare, vor putea beneficia de noul mecanism în primul rând cei care au păstrat dovezile cheltuielilor.
Cea mai importantă modificare se referă direct la sarcina fiscală. Legea nr. 247 abrogă partea (7) a articolului 40 din Codul Fiscal, care prevedea includerea în venitul impozabil doar a jumătății din plusvaloarea capitalului. Începând cu anul 2027, menținându-se cota de 12%, impozitul va fi calculat pe întreaga diferență pozitivă dintre valoarea de vânzare și valoarea fiscală a bunului.
Pentru un apartament achiziționat cu 600.000 de lei și vândut cu 1 milion de lei, impozitul, în absența unei scutiri și a unor cheltuieli suplimentare luate în considerare, va crește de la 24.000 la 48.000 de lei. Dacă proprietarul va putea dovedi cheltuieli de 200.000 de lei pentru reparații, baza de impozitare se va reduce la 200.000 de lei, iar impozitul va fi de 24.000 de lei – aceeași sumă ca și în conformitate cu vechile reguli, fără a se ține cont de reparații.
Astfel, posibilitatea de a lua în calcul reparațiile nu compensează neapărat creșterea impozitului. Mai mult, noile reguli nu rezolvă problema inflației. Imobilele achiziționate acum zece sau cincisprezece ani ar fi putut să se scumpească semnificativ ca urmare a creșterii generale a prețurilor. Cu toate acestea, în absența indexării valorii inițiale, o parte din creșterea nominală, care nu reflectă creșterea reală a bunăstării proprietarului, este, de asemenea, supusă impozitării.
Creșterea impozitului va afecta în primul rând tranzacțiile cu proprietăți imobiliare care nu sunt recunoscute ca locuință principală: apartamente secundare, obiecte de investiții și bunuri moștenite, dacă acestea nu îndeplinesc condițiile de scutire. În același timp, pentru imobilele moștenite se aplică reguli speciale de stabilire a valorii fiscale. Creșterea sarcinii fiscale poate influența deciziile proprietarilor cu privire la momentul vânzării și la formarea prețurilor pe piață.
În consecință, reforma din 2027 combină două măsuri contradictorii: o abordare mai echitabilă în stabilirea facilităților fiscale și dublarea ratei efective a impozitului pe câștigurile de capital. Pentru unii proprietari, vânzarea locuinței va deveni mai simplă și mai ieftină, iar pentru alții – semnificativ mai scumpă. Mai mult, modificările vor afecta nu doar investitorii, ci și cetățenii obișnuiți care vând proprietăți care nu corespund criteriilor de locuință principală. Prin urmare, ar fi greșit să prezentăm noile reguli exclusiv ca o ușurare a sarcinii fiscale. // 09.11.2026 – InfoMarket