С 1 января 2027 г. в Молдове планируется применять новую оценочную стоимость недвижимости. Для квартир она в среднем примерно втрое выше значений, установленных около 20 лет назад. Власти подчеркивают, что переоценка автоматически не означает такого же повышения налога, поскольку окончательный платеж зависит и от ставки местного совета. Формально это верно. Однако для сохранения нынешней суммы муниципалитетам придется снизить ставки почти пропорционально росту стоимости недвижимости.

Переоценка охватила около 6 млн объектов. Квартиры, индивидуальные дома в городах, гаражи, коммерческая и промышленная недвижимость получили обновленную стоимость. Были также оценены объекты, которые прежде не имели официальной стоимости, в том числе сельские дома и сельскохозяйственные земли.

Работу проводили Агентство геодезии, картографии и кадастра (AGCC) и Публичное учреждение «Кадастр недвижимого имущества» (IPCBI). Предыдущая общая оценка выполнялась в 2004–2011 гг. С тех пор цены на недвижимость существенно изменились, тогда как налоги во многих случаях продолжали рассчитываться на основе устаревших кадастровых данных.

Для переоценки были разработаны восемь моделей. Речь идет о массовой, а не об индивидуальной рыночной оценке каждого объекта: расчет строится на категории недвижимости, ее расположении и зарегистрированных технических характеристиках. Поэтому новая кадастровая стоимость может отличаться от цены, за которую конкретную квартиру или дом реально можно продать.

Предварительные результаты были вынесены на публичное обсуждение. Собственники подали 7429 возражений. Из них 52,3% касались технических характеристик недвижимости, включая площадь и наличие инженерных сетей, еще 44,9% - компонентов модели оценки. Больше всего обращений поступило от владельцев квартир, чуть меньше - от собственников городских и сельских домов.

Через платформу geodata.gov.md были поданы 74% возражений, остальные 26% поступили другими электронными способами или на бумаге. AGCC и IPCBI должны рассмотреть обращения, внести необходимые изменения и окончательно определить стоимость объектов. Лишь после этого результаты будут утверждены.

Налог рассчитывается по простой формуле: официальная стоимость недвижимости умножается на ставку. Стоимость определяет государство, а ставку в установленных законом пределах ежегодно утверждает местный совет. Сейчас существенно меняется первая часть этой формулы. Какой окажется вторая, пока неизвестно.

AGCC приводит пример квартиры в Кишиневе, налог на которую по старой стоимости и действующей ставке 0,185% составляет 687 леев. Если к обновленной стоимости применить минимальную предусмотренную действующими правилами ставку 0,05%, платеж составит 555 леев.

Но ставка 0,05% пока не утверждена Кишиневским муниципальным советом на 2027 г. Это лишь расчет, показывающий наиболее мягкий для собственника сценарий при нынешних законодательных пределах.

Арифметика того же примера показывает, насколько сильно необходимо снизить ставку. Чтобы сохранить налог на уровне 687 леев, ее потребуется уменьшить с 0,185% примерно до 0,062%, то есть почти втрое. При ставке 0,1% платеж составит около 1110 леев и вырастет примерно на 62%. При ставке 0,12% он достигнет 1332 леев — почти на 94% больше нынешнего уровня. Это не прогноз будущих решений, а иллюстрация того, как частичное снижение ставки может сочетаться со значительным ростом налога.

У местных властей есть финансовый стимул не уменьшать ставки настолько, чтобы полностью нейтрализовать переоценку. Налог на недвижимость поступает в местные бюджеты, а увеличение налоговой базы позволяет получить дополнительные доходы даже при более низкой ставке. Закон не обязывает муниципальные советы сохранять платеж каждого собственника на прежнем уровне.

Одновременно резкое повышение создаст дополнительную нагрузку на население и бизнес и станет чувствительным решением для местных властей. Поэтому вполне возможен промежуточный вариант: ставки снизят, но не почти втрое. Тогда налог для многих владельцев вырастет, хотя масштаб повышения будет отличаться в зависимости от населенного пункта и конкретного объекта.

Правила на 2027 г. еще не окончательны. Проект налоговой политики предусматривает ограничение отдельных местных налогов, включая налог на недвижимость. Пока эти предложения не приняты, неизвестны и окончательные пределы, в которых местные советы смогут устанавливать ставки.

Результат в любом случае не будет одинаковым для всех. Трехкратный рост оценочной стоимости квартир - это средний показатель. Один объект может подорожать по кадастровой оценке вдвое, другой - в четыре раза. Даже единая пониженная ставка перераспределит нагрузку между районами, категориями недвижимости и отдельными собственниками.

Для владельцев магазинов, офисов, складов и производственных помещений рост налога станет дополнительным расходом. Часть затрат может быть перенесена на арендаторов, но это будет зависеть от условий договоров, спроса на помещения и ситуации на рынке.

Переоценка способна повлиять и на налог на богатство. По действующему законодательству его платят физические лица, чья жилая недвижимость без учета земли имеет общую площадь не менее 120 кв. м и оценочную стоимость не ниже 200 прогнозируемых среднемесячных зарплат по экономике. В 2026 г. прогнозируемая среднемесячная зарплата составляет 17 400 леев, умножаем на 200 и получаем порог стоимости в 3,48 млн леев. В 2027 г. сумма изменится после утверждения нового размера прогнозируемой зарплаты. После обновления оценочной стоимости некоторые владельцы крупных объектов могут преодолеть установленный порог.


Однако проект налоговой политики на 2027 г. предлагает изменить и этот механизм: повысить стоимостный порог до эквивалента 500 тыс. евро и применять ставку 1% только к сумме превышения. Предложение пока не стало законом, поэтому заранее определять круг плательщиков налога на богатство по новым кадастровым значениям нельзя.

Окончательный налог на недвижимость будет зависеть от утвержденной стоимости объекта, ставки местного совета, национального законодательства на 2027 г. и применяемых льгот. Поэтому утверждение, что переоценка сама по себе не повышает налог, юридически корректно, но экономически неполно.

Государство значительно обновляет налоговую базу, а муниципалитетам предстоит решить, насколько компенсировать этот рост снижением ставок. Если снижение окажется лишь частичным, техническое обновление кадастра фактически приведет к увеличению платежей для значительной части собственников. // 31.07.2026 – InfoMarket.