Молдова может привлечь инвестиции на €200–500 млн в строительство элитного жилого комплекса, торгового центра и пятизвездочного отеля международной сети. Однако потенциальный инвестор из Азии рассчитывает бесплатно получить землю под строительство, а в стране пока нет механизма предоставления таких льгот. Об этом сообщила директор Агентства по инвестициям Наталья Бежан. Но за привлекательными цифрами возникает принципиальный вопрос: почему государство должно бесплатно предоставлять землю для коммерческого проекта, если другие инвесторы приобретают ее за собственные средства?

По словам Натальи Бежан, подобная практика существует в других странах, включая государства Евросоюза. Инвестор рассматривает вложения от €200 млн до €500 млн, но рассчитывает получить участок бесплатно. При этом ни название компании, ни конкретный участок, ни структура финансирования проекта публично не представлены. То есть речь пока идет о потенциальной инвестиции.

Само по себе предоставление земли на льготных условиях не обязательно противоречит экономическим интересам государства. Такая поддержка может быть оправданна, если инвестор создает производство, рабочие места, экспортную выручку или инфраструктуру, экономическая отдача от которых превышает стоимость предоставленного имущества. Но для этого необходим расчет, показывающий, что именно получает государство в обмен на отказ от рыночной стоимости земли.

В данном случае речь идет преимущественно о коммерческой недвижимости. Элитные квартиры предполагается продавать покупателям, торговые площади - сдавать в аренду, гостиница будет оказывать платные услуги. Все это может приносить налоги, создавать рабочие места и расширять предложение на рынке. Но эти преимущества характерны практически для любого крупного девелоперского проекта. Сами по себе они еще не объясняют, почему государство должно участвовать в его финансировании собственным земельным активом.

Примечательно, что сама Наталья Бежан признала: оценить непосредственный экономический эффект такого проекта, в том числе его влияние на экспорт, непросто. Среди аргументов в пользу инвестиций она назвала развитие городской среды и появление гостиничных услуг высокого класса. Однако эти преимущества еще предстоит сопоставить со стоимостью государственной земли, которую рассчитывает получить инвестор.

Тем более что в Молдове реализуются сопоставимые по масштабу проекты. Возьмем, к примеру, Satul German, который предприниматель Чеслав Чухрий строит через компанию Regata Imobiliare. В 2023 году он оценивал общий бюджет проекта в €260 млн, из которых €100 млн предназначались для инфраструктуры и социальных объектов. На территории около 80 гектаров предусмотрены жилые дома, коммерческие площади, школа, детский сад и больница. В 2025 году здесь открылся отель ibis Styles международной группы Accor, заявленные инвестиции в который составили €12 млн. А в сентябре 2026 года застройщик объявил о партнерстве с международной компанией Nhood для создания торгового центра.

Принципиальное отличие заключается в том, что землю для Satul German инвестор приобретал самостоятельно. По словам Чухрия, сначала он выкупал небольшие участки у частных владельцев, затем приобрел землю у банка и за собственный счет обеспечивал территорию инженерными коммуникациями. Таким образом, речь идет не просто о жилой застройке, а о комплексном коммерческом и инфраструктурном проекте, сопоставимом с предложением потенциального азиатского инвестора. Но в одном случае инвестор приобретал землю на рынке, а в другом потенциальный инвестор рассчитывает получить ее бесплатно.

Есть в Молдове и другой пример участия государства в крупном инвестиционном проекте - Arena Chișinău. В 2018 году государство выделило для него 69,2 гектара земли, хотя непосредственно под строительство комплекса предназначалось около 10 гектаров. Проект реализовали в формате государственно-частного партнерства, причем государство обязалось возместить частному партнеру стоимость строительства. Согласно опубликованным в марте 2026 года результатам аудита Счетной палаты, общие затраты на строительство с учетом налоговых и таможенных льгот составили около 1,2 млрд леев. При этом земля не передавалась частному инвестору бесплатно в собственность. Спортивно-развлекательный комплекс нельзя напрямую сравнивать с коммерческой жилой застройкой, однако этот опыт показывает, почему при предоставлении государственных активов важно оценивать не только заявленный объем инвестиций, но и будущие обязательства государства, стоимость предоставленных преимуществ и реальную экономическую отдачу.

Возникает вопрос равных условий конкуренции. Если один девелопер покупает землю по рыночной цене, а другому аналогичный актив предоставляется бесплатно, второй получает преимущество, не связанное с качеством проекта или эффективностью инвестиций. Стоимость земли может существенно влиять на себестоимость строительства, рентабельность и конечные цены. Поэтому решение о предоставлении такого преимущества затрагивает не только государственные финансы, но и конкуренцию на рынке недвижимости.

При этом сумма предполагаемых инвестиций сама по себе не является достаточным основанием для льготы. Заявленные €200-500 млн - это предполагаемый объем инвестиций, а не доход государства. Значительная часть средств будет направлена на строительные работы, материалы, оборудование и другие расходы, а после реализации недвижимости инвестор рассчитывает вернуть вложения и получить прибыль. Чтобы оценить общественную выгоду, необходимо знать стоимость участка, ожидаемые налоговые поступления, количество рабочих мест, объем инфраструктуры, передаваемой в общественное пользование, и сроки реализации проекта.

Есть и юридическая сторона. Земельный кодекс Молдовы разграничивает участки публичного и частного домена государства и местных властей. Земли публичного домена не подлежат отчуждению, а распоряжение участками частного домена регулируется установленными процедурами. При этом бесплатная передача земли в собственность и предоставление права пользования участком - это разные юридические механизмы. В любом случае решение о предоставлении преимуществ отдельному коммерческому инвестору должно соответствовать законодательству о публичной собственности, конкуренции и государственной помощи.

Возможны и другие модели сотрудничества: долгосрочная аренда, право застройки, конкурс на реализацию инвестиционного проекта либо предоставление льгот при выполнении конкретных обязательств. Такие варианты могут позволить государству сохранить контроль над активом или предусмотреть возврат предоставленных преимуществ, если инвестор не выполнит обещанное. Но и они требуют прозрачных условий, независимой оценки земли и равного доступа потенциальных участников.

Если государство рассматривает возможность бесплатного предоставления земли для строительства элитного жилья, торгового центра и гостиницы, оно должно объяснить, какую дополнительную общественную выгоду получит взамен и почему аналогичные условия не могут быть доступны другим инвесторам. Иначе главным конкурентным преимуществом рискует стать не эффективность бизнеса, а возможность договориться с государством об особых условиях. // 14.10.2026 - InfoMarket.